當前位置:主頁 > 行業會計 > 正文

房地產企業低價出售、無償回租的籌劃靠譜嗎

時間:2017-09-18 09:59 作者:會計學習網 次閱讀

【內容概況】PART01 所謂的籌劃 某房地產開發企業,正常銷售商鋪1000萬元,同時和個人購房者簽訂5年期的回租合同(每年租金40萬元)。在這種情況下,房地產開發企要以銷售收入1000萬元,根據各稅種的相關規定計算繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅等,個人購房者每年應......

PART01 所謂的籌劃

某房地產開發企業,正常銷售商鋪1000萬元,同時和個人購房者簽訂5年期的回租合同(每年租金40萬元)。在這種情況下,房地產開發企要以銷售收入1000萬元,根據各稅種的相關規定計算繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅等,個人購房者每年應按40萬元計算繳納增值稅、房產稅、個人所得稅等。

經咨詢某稅收籌劃公司,作出如下籌劃安排:合同約定該商鋪銷售價款為800萬元,購房者將商鋪無償給開發商用5年。

通過籌劃,房地產開發企業與個人購房者將獲得巨大的稅收收益:

(1)該房地產開發企業可少繳企業所得稅200*25%=50萬元,增值稅200*11%=22萬元,土地增值稅因實行四級超率累進計算無法得出具體減少多少稅款,以上合計遠遠超過72萬元。

(2)個人購房者每年可少繳納增值稅40/1.05*5%=1.90萬元,城建稅1.90*5%=0.095萬元,教育費附加1.9*3%=0.057萬元,地方教育費附加1.9*2%=0.038萬元,個人所得稅40/1.05*20%=7.62萬元,印花稅40/1.05*0.1%=0.038萬元,房產稅=40/1.05*12%=4.57萬元,城鎮土地使用稅(按平方米計算),5年合計超過14.32*5=71.6萬元。

PART02 “其他經濟利益”也是收入

房地產開發企業轉讓房地產,同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。其實對這種籌劃,相關稅收規定早就作了約束。

1、增值稅的財稅(2016)36號文件。第四十四條規定,納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的,或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的,主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額:

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率由國家稅務總局確定。

不具有合理商業目的,是指以謀取稅收利益為主要目的,通過人為安排,減少、免除、推遲繳納增值稅稅款,或者增加退還增值稅稅款。

2、土地增值稅的國稅發[2009]91號。國稅發[2009]91號第十八條規定,對銷售價格進行評估,審核有無價格明顯偏低情況。必要時,主管稅務機關可通過實地查驗,確認有無少計、漏計事項,確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

3、企業所得稅的國務院令第512號。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十二條第二款規定,企業所得稅法第六條所稱企業取得收入的非貨幣形式,包括固定資產、生物資產、無形資產、股權投資、存貨、不準備持有至到期的債券投資、勞務以及有關權益等。

4、個人所得稅的國稅函[2008]576號文件。576號文件規定,房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定,房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人,但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據個人所得稅法的有關規定精神,對上述情形的購買者個人少支出的購房價款,應視同個人財產租賃所得,按照"財產租賃所得"項目征收個人所得稅。

PART03 政策與證據

所以想通過所謂的“籌劃”來降低雙方的稅負是不靠譜的!

但是該房地產企業提出“如果我是低價出售,低價回租,稅務機關如何界定?”,這個問題就復雜了,“明顯偏低且無正當理由”這是證據的問題,不是政策的問題,涉及了房產價值的評估與雙方交易的真實體現,是稽查與評估的事情了。

1
2
3
天堂乐fun88 <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>