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轉租不動產業務中增值稅、個稅及印花稅、房產稅、土地使用稅問題

時間:2017-11-20 11:00 作者:會計學習網 次閱讀

【內容概況】轉租的問題,看似簡單,其實有點復雜,特別是營改增的相關的問題,轉租的簡易計稅選擇,什么時候不得選擇,其實有多種情形要考慮的。 想必大家對于轉租多有看過一些文章,但是對于轉租中有一些“個性”的問題,卻并不一定是跟小編說的有類同的或有點實用價值......

轉租的問題,看似簡單,其實有點復雜,特別是營改增的相關的問題,轉租的簡易計稅選擇,什么時候不得選擇,其實有多種情形要考慮的。

想必大家對于轉租多有看過一些文章,但是對于轉租中有一些“個性”的問題,卻并不一定是跟小編說的有類同的或有點實用價值的東西。聲明一下,這個文章跟大家聊得還是“經營租賃”的事兒。

首先我們要知道一個營改增當中的事兒,注意這兒要分動產和不動產的處理:

(1)不動產(含土地):

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。(營改增后取得的出租是按11%稅率)

小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房),應按照5%的征收率計算應納稅額。(營改增前后取得的一樣)

取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

(2)動產:

一般納稅人以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務,可以選擇簡易計稅方法。小規模納稅人都是3%。(注意這兒的營改增試點之日前并不是2016年5月1日前,而是指2012年起各地陸續推進的營改增試點時間)

下面我們主要聊一下不動產轉租的事兒,動產的就先不管了,轉租的定性,如何確定呢,我們直接分稅種看了:

事項一:增值稅

以營改增各地的口徑為借鑒,轉租(即不管前面有幾手,只要是2016年4月30日租進來了),認為是屬于2016年4月30日前取得的不動產,對于一般納稅人,可以選擇簡易計稅5%,但是,我們有一個這樣的理解前提要:

對于不動產的產權人或擁有人來講,只要是2016年4月30日前取得的不動產,這個不動產這個一般納稅人,永續下去都可以選擇簡易計稅(36個月可以一個輪回變更換)。

但是對于轉租進來的,那一般是有一個租賃期限吧,比2017年10月31日到期,這兒兩個情形:

(1)如果是一個新的客戶承租再轉租,那對不起,按一般計稅11%,上一家可以選擇開具5%專用發票過來抵扣。

(2)如果還是原來這個承租戶續租,注意續租,這時能不能按營改增之前取得,還是說營改增之后取得。小編從形式上看,認為是一個新的承租行為的開始,而不是一個舊行為的直接延續,中間只是無縫過渡了。初步認為只能按一般計稅,這一點大家可以探討,比如就認為是一個行為的延續,只是補充了合同規則而已,堅持適用選擇5%簡易也有空間聊。但是就算按11%計算銷項,上一方開具5%抵扣進項,再加上其他一些抵扣,說不定也差不多之處。有時計較還不如好好規劃一下。

(3)還有一種情形是如果房東變了,是不是也會否定轉租判斷呢?如2016年4月30日前租入的,營改增后房東變了,此時小編認為并不改變承租取得的判斷,只是一個主體要素的變化,行為還是不變的。

事項二:房產稅

對于轉租人,按租金計算房產稅,之前確有地方這么做過,但是看到的是全廢掉了,房產稅是財產稅,從租計算是對持有人征的,并不是環節增值稅這樣理解,所以稅理上就有問題,不能看到租金就“眼紅”。

當然了,轉租的籌劃空間,也是可以有的,因為房產稅的從租計稅“太高”了,12%啊,比如出租10元,轉租15元,增加的5元就不存在房產稅的計算基數,前提是有一個合理的經營解釋。對于房產稅,第一手出租人,是按不含價計算的,這也算是營改增帶來的減稅效果吧。這在財稅〔2016〕43號中也相當明確了。

如果一次性簽訂的是五年的合同,出租方按其租金計繳房產稅時,多有認為是一次性計繳的,小編認為這是有利的理解,并沒有一個明確“規定”這樣的。轉租方就不要管房產稅的事了。

事項三:土地使用稅

這個也是只繳一次,對于產權人或使用人來計繳,如果是轉租過來的,一般原來的有權使用的人或有產權的人是其納稅人。轉租人并不存在再計繳的問題。

土地使用稅與占的土地面積有關,跟租金沒有關系。

事項四:印花稅

財產租賃合同,是要計繳印花稅的,如此情形下,一是出租人與轉租人的合同,這是要計繳千分之一的,前提是如果合同中約定含稅增值稅,沒有單獨列出來,則需要全額作為計稅基數,如果拆出來,按照總局對于營改增的解釋口徑,是可以不作為價款計算印花稅的。

轉租人再出租的合同,是不是不需要計繳印花稅呢?由于租賃是對其行為征稅的,以此分析,這個財產雖不是自己的,轉租過來的,還是要計繳印花稅的,即轉租人要計繳2次“重復”的印花稅。

類房產稅的問題,如果一次性簽訂五年合同,印花稅是一次性按5年租金計繳的,這個不存在分期繳納的爭議。就算后面中斷了,也不存在退稅。還有的轉租人、出租人、承租人是三方合同,此時偶有發生,這樣轉租人是不是還存在2次計印花稅?依規定就各自的全額計繳印花稅(不包括保人、證人之類),此時反而小編認為這是一個行為中發生的三方關系,轉租人繳納一次也是可以理解的。

事項五:個人所得稅

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。

但是現實當中,有幾位出租的同志們還去計繳過個人所得稅了。這兒有一個現實的計算問題,是按照毛收入的800元或20%扣除,還是按照扣除向出租方支付的租金及增值稅額呢?這兒是扣除上面的轉租成本后及相關的稅費,還有可能存在的修繕費用(國稅發〔1994〕89號),再來看余額與4000元比較,以確定是減800元還是扣20%計算應納稅所得額。

如果轉租人是企業所得稅納稅人,則直接收入減實際發生的可以扣除的成本來計算所得,前提是宜取得合規的票據等憑據資料。 

 

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